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标题: 口镇房价的飙升莱城房价的直落 [打印本页]

作者: 春回大地 时间: 2012-11-19 11:18
标题: 口镇房价的飙升莱城房价的直落
转贴：写得很好，特意转来与更多网友分享

   农历十月一，一个祭祀祖先的日子，回了趟老家。看到了沉寂了36年的港里河（开发区建立后，改名叫龙马河）又在轰轰烈烈的开发，从垂杨到李家镇六里路的河段，河西边原来的5米宽坑洼不平的沿河路变成了20米宽平整的沿河路。也看到了中南铁路在垂杨村南红火的工地；还看到了垂杨村北边教师村正在修建的高楼大厦。听到了莱城区教师村（尚书苑）即将修建的消息。也听到了雍和园的住房价格已经飙升到了2660元/平方米。还听到了传言的某位市级领导人的说话“口镇的风景这么好，交通这么发达，不发展真是可惜了，如果有可能，我倒想市政府搬到口镇。”
不论某位市级领导人说话的传言真实与否，但实际情况就是，今年以来，口镇的发展大大加速了。
莱城区政府的搬迁，必将又一次带来莱芜人员的大流动，也必将带莱城房产价格的大变化：口镇房价的飙升，莱城房价的直落。
关于房产，我曾经写过四篇文章：2005年的《房价虚高意味着什么？》；2005年的《谁在推动住房价格的飙升？》；2007年的《口镇房产——即将飙升的房价》；2009年的《房产——中国经济的肠梗阻》。而今天要写的是第五篇《莱城房产——不得不降的房价》。
口镇，有山有水；口镇，交通发达；口镇，人杰地灵；口镇，莱芜的地理中心。
之所以写下这篇文章，源于以下的分析。
一、口镇住房价格飙升的潜在支持因素：
1、莱城区机关人员的进驻口镇，不仅是政府办公楼的建设，还有政府住宅小区的建设。
莱城区机关干部大约1000多人，大约有50多个局级单位。这些人员的进驻，要吃、穿、用、住，要建办公楼，要建宾馆，要建饭店，要建公园，要建会议中心，要建政府住宅小区，各级配套设置要完善。而新建的设施一定会比莱城区原来的设施高档。而来城区机关干部在莱芜的住宅也将逐渐退出，而到口镇来居住；由此，口镇的住房单纯从机关干部来看，要达到1000户以上。因为口镇的环境比莱芜要好得多。
2、口镇工厂的建设，也必将聚  集大量的产业工人，工人的消费一般情况下大都要消费在口镇。
一个口镇铸造公司（莱芜汇金有限公司），就容纳了几千工人；试想，大量的产业集群的出现，口镇会增加多少工人？至少要几万以上。莱城区政府的搬迁也要增加很多的服务人员；这些人也要吃穿用住；原来口镇的工厂在莱芜有住宅区的，恐怕也要趁现在口镇住房价格较低的时候，适时购买，以防将来住房价格飙升的时候吃亏。
3、周围乡镇的人员也会像以前在莱芜城买房一样，随着口镇城市的建设，随着政府机关的搬迁，为了办事的方便，为了取得环境的优势，逐渐的在口镇买房，向口镇集中。
这些人员是否在口镇买房虽然是不确定因素，但是，羊里，北部山区，大王庄，寨里等乡镇还是有可能的。这一次，莱城区教师村（尚书苑）的报名火爆，就说明了这个问题。
   4、商业的发展，也是促进口镇人员集中的重要因素。
口镇本来就是北部山区和西部平原的商业中心，而随着上述三种情况的出现，随着馨百和十八乐以及西街三区对面的商业超市的布局口镇，加上莱芜本来的百货大楼等商业中心，口镇在近几年内必将成为莱芜的商业副中心，中远期会不断的超过莱钢，成为仅次于莱城的第二大商业中心。
   发达的商业，必将成为人流和物流的汇聚地，也会成为财富汇聚之地。
   5、口镇的教育以及口镇的交通在口镇的富集作用。
由于这些内容在以前的文章中有叙述，在这里不再赘述。具体介绍请参看本人的《1——8论口镇》
6、离雪野旅游区较近，离大冶水库较近，有利于旅游。
二、口镇的住房价格的近期对比：
2007年，口镇的楼房价格在旧村改造区（毛坯房）：太平为880元/平方米（离口镇6里路相对偏远）；下水河为1080元/平方米；西街三区（位于南街和冶庄之间，相对较偏）1000元/平方米；北街小区（机关事业区住宅区）位于口镇经济，文化，交通中心地带，房价也不过1400元/平方米。
2012年，口镇的楼房价格在旧村改造区（毛坯房）：太平为1500元/平方米（离新镇政府6里路，偏远）；下水河为1400元/平方米（随着镇政府南迁，位置已偏僻，离新镇政府6里路）；西街三区（现在合并于雍和园）2660元/平方米；北街小区（机关事业区住宅区）位于老口镇经济，文化，交通中心地带（新中心在雍和园地带，二者距离5里路），房价略有增长。规划中的尚书苑（莱城区教师村）3000元/平方米。原来的口镇教师村价格尚不明确，但不会低于雍和园的价格，甚至还会高。已经正在接近莱城的住房价格。
三、莱城住房价格下跌的潜在支持因素：
1、区政府搬迁，政府人员的流动与住宅的近期内变化，会使莱城多余的房产走向市场，成为潜在的下降因素。
由于口镇林马河的开发与治理，环境大大改观：清澈的河水，星罗棋布的橡胶坝，干干净净的河沙，山水相依的地理环境，是支持莱城区政府住宅的建造因素。为了工作的方便，也会把政府人员的住宅建在口镇。而这样就会在莱城腾出至少几千套住宅，这些住宅走向市场，供大于求，自然房价下降。
2、周围乡镇的人员也会像以前在莱芜城买房一样，随着口镇城市的建设，随着政府机关的搬迁，为了办事的方便，为了取得环境的优势，逐渐的在口镇买房，向口镇集中。位于莱城的房子也会处理，这一部分也会走向市场，成为住房价格的潜在支持因素。
3、莱芜近期出生人口逐年下降，已经或将要出现人口负增长，买房的人相对减少。
4、莱芜的旧村改造，小城镇建设，会留住农村的人口；城中村改造，住房价格便宜，会吸引一部分经济相对不宽裕的人购买。
四、莱城住房价格的近期变化：
随着莱城区政府变迁口镇的实施，随着口镇建设的进一步加快，随着可能流向口镇的大量的财政拨款人员的搬迁，莱城的住房价格近期已经大幅度变化。
以下数据来源于网络，网络上闹得正欢，于读者仅供参考。
***城：楼房价格在今年内直降400——600元/平方米。由每平方米4200元/平方米降到3800元/平方米以下。
***域：楼房价格在今年内直降600——900元/平方米。由4400米/平方米，降到3800元/平方米左右，据说内部价格大概为3500元/平方米。
青草河周围小区价格也直降几百元/平方米左右。
其他新的住宅小区虽然不明确，但是二手房价格大幅度下跌，这已经是不争的事实。
  综上所述，莱城的住房价格会在近期内大幅度下降，而口镇的房价则会急剧上升

作者: 唯美强哥 时间: 2012-11-19 14:11

作者: 莱芜野猪专卖 时间: 2012-11-19 14:11
又要造就一批贪官污吏啊

作者: 心蓝T透 时间: 2012-11-19 14:11

作者: 金莲家园 时间: 2012-11-19 14:21
拜读了，不错。

作者: pctrfuzs 时间: 2012-11-20 01:27
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作者: 唯一色彩 时间: 2012-11-20 09:00
口镇！中国第五个直辖市！第十八届二中全会的时候会发表决议：迁都口镇！
有钱快从口镇买一套吧！现在北京的房价就是下一步口镇的房价！

作者: 爱一个人好难 时间: 2012-11-20 09:00
口镇都能涨到3000元。真没天理了。不过莱芜到口镇道路很好，政府领导们有公车，他们才不会傻到为每天来回30分钟的路到哪去买房。

作者: 旺仔小樱桃 时间: 2012-11-20 09:01
口镇都能涨到3000元。真没天理了。不过莱芜到口镇道路很好，政府领导们有公车，他们才不会傻到为每天来回30分钟的路到那去买房。钢城的领导们也都在莱芜住。

作者: 游泳到南极 时间: 2012-11-20 09:01
莱芜应该大力发展钢城区钢城区才是莱芜未来的发展方向钢城区这几年一直不受待见所以教育发展都在落后但是底子都在发展起来比口镇强多了

作者: 美的家电 时间: 2012-11-20 09:21

作者: 田园乐 时间: 2012-11-21 17:17

作者: 陌生的路人 时间: 2012-11-22 10:45

作者: 老百姓 时间: 2012-11-28 09:00
拭目以待

作者: 钱多是祸 时间: 2012-11-28 09:00
支持楼主的预测

作者: 没事转转 时间: 2012-11-28 09:01
分析的很到位，都是实情，尚书苑允许全市教育系统报名，均价3000/平米，就在德和苑附近，周围有莱城区政府、莱城工业区集中办公区、莱芜汽车北站、济莱高速莱芜北出口、建设中的山西中南部铁路莱芜唯一的客站--莱芜北站（预留了开行动车的能力）、建设中的新城医院：莱城区中医院、即将完工的新城高中（莱芜二中与五中合并）、投入使用的莱芜建设标准和规模最大的吐丝口小学、还有即将搬过来的莱芜职业中等专业学校（莱芜综合高中和职业中专合并）、莱芜中考升学率位列前茅的口镇中学、高标准的口镇中心幼儿园、营业中的赢都超市中心店/赵家村店/雍和园店、红火的汽车商贸城等等。另外，经市教育局牵头引荐，投资10亿元、计划实现招生规模2万人的山东英才学院莱芜校区项目经多轮谈判已达成投资意向，即将签约口镇，成为莱芜唯一的本科院校。
未来的口镇将是莱芜的又一崭新的副城

作者: 夏伤 时间: 2012-11-28 09:03
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作者: 友情无价 时间: 2012-12-1 16:13

作者: 彩虹的微笑 时间: 2012-12-5 13:55

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