北京四环内楼市供需比逼近红线

怀瑾握瑜 · 发表于 2014-3-12 18:07:16

　岁末的北京楼市清淡而“偏远”。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年11月北京纯商品住宅网签仅4030套，环比上月下降33.1%，比去年同期下降50.0%，创北京楼市21个月以来的新低。
　　由此，也导致四环内住宅的供需比进一步失衡，今年以来北京四环商品住宅以1：9.2的供需比创近8年新高，迫近了1:10的红线。同时，由于“4万元限高令”造成的供应真空，还将延续。CRIC不完全统计12月待入市的26个新盘中，五环内零供应，入市项目以近郊区县供应为主，朝阳仅1盘入市，海淀、东城、西城零供应。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，今年10月仅有10个楼盘推盘，11月也只有16个楼盘入市，这与三季度月均20项目推盘相比明显萎缩，供应量断档直接影响市场交易量。而京七条和近期自住型商品房政策的出台也令部分意向购房人意愿转移。
　　然而，集中了高端改善型需求的四环内楼市，却在强大的需求面前展现出两重格局，一方面，拿到了销售许可证的项目提价惜售；另一方面，一些未拿到销售许可证、息声蓄客的豪宅已经显示出一房难求的潜力，包括曾经的万柳地王——中赫万柳书院项目更是被曝在近两个月内低调蓄客1500组,供需比达到1:5，其周边的二手房价格则已经接近12万元/平方米。
　　2013年1-10月万柳商圈部分二手豪宅均价（单位元/平方米）

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　　(数据来源：丽兹行市场研究中心)
　　12月开盘项目区域分布图，预计年前海淀无新盘供应。(数据来源：CRIC)
　　领证“楼王”限量惜售
　　“刚需盘拿着钱都买不到我能理解，可这千万量级的豪宅也得求人托关系，这是个什么行市？”两个多月来，看过了五六个豪宅项目的章先生如是慨叹，“基本上是一套一套的放，售楼员很‘淡定’，有的项目想订房就得想法托关系。”章先生的目标是东部一标价在8万元/平方米左右的豪宅项目，该项目近期推出的数十套房源目前仅剩个位数。
　　事实上，非但章先生看上的项目是如此，四环内、尤其是热点区域在售的大部分楼盘也多是一房难求。记者从多个房企内部人士了解到，近期四环内众多楼盘都已经相继取消了市场推广举措，部分楼盘甚至已露出“封盘”的迹象；而即便有房源可售，也是零星个位数。不过，伟业顾问集团副总经理赵铁路向记者表示，即便是有因为“限高令”拿预售证受到影响，但并不影响这些项目早被“预售”一空。而一些高端客户为了尽早锁定房源，甚至会主动提出包括先期支付诚意金、签订意向协议等方式先期完成“预售”。
　　11月初传出的“年底前4万元/平方米以上的项目将不再批证”之说如今已被市场证实，由此导致的高端住宅供应真空给了已获取预售许可证的开发商惜售甚至坐地涨价的底气，据搜房网数据显示，北京豪宅房价已开始逐渐告别“10万元时代”，发起对15万元/平方米的冲击，其中，天安国汇、?天禧、北京财富中心二期等项目报价均已超过15万元/平方米，北京财富中心二期最高报价更高达17万元/平方米。
　　“高端客户的成交周期比较长，而且高端客户的置业需求主要是升级改善，他们考虑更多的是产品的位置、户型、配套设施等。如果在售项目没有能满足需求的，那么他们通常会选择等待，寻找价值匹配的产品。”亚豪机构市场总监郭毅表示。据了解，北京首创禧瑞都的顶级产品天禧自推出后受到了市场的热捧，提前完成了本年度的销售计划。近期，其决定加推一部分400平方米的主力大户型产品，在蓄客方面，前意向客户的积累已远超预期，为明年的推盘打下了基础。
　　“今年以来，我们几乎没做任何市场推广，销售情况一直很稳定，全年任务也基本完成，不需要那么着急推新货。”某高档住宅项目营销总监表示。而经查证后记者也发现，目前许多项目虽已封顶甚至部分入住，但鲜有推广声音发出，开发商“惜售”的心态明显。
　　受阻“地王”息声蓄客周边二手房每平米迫近12万
　　相比之下，因“限高令”导致今年无法入市的项目有些尴尬，然而，在平淡之下，暗潮已然汹涌，记者走访中看到的一幕或可佐证。
　　9年来一直未就纯新盘入市的海淀万柳区域，曾经的“万柳地王”，如今的万柳书院的入市预期打乱了二手房销售潘俊勇原本舒适的工作节奏。以“资深豪宅专家”自居的小潘此前一直在这个没有竞争对手的区域里，卖着万城华府的二手豪宅。“虽然豪宅销售不如刚需盘那样赶上大势来钱快，但是客户对调控政策以及价格相对不那么敏感，日子还算舒服”，小潘抬头望着对面万柳书院已经封顶的楼栋说道，“中赫置地盖的这个小区是万柳学区唯一的新增供应，品质说辞一套一套的，我有三个客户本来跟的很好，后来都非要死等万柳书院。我也曾去找过他们售楼处希望给万柳书院带客户，他们不要”。潘俊勇掐灭了手中的烟蒂，踩了一脚说，“今年的业绩算是让这万柳书院搅合了，等他们开了卖他们二手房去。”
　　万柳书院此前的“地王效应”早已全面拉升周边二手豪宅的成交价格，部分项目的单位平米成交价甚至已经接近12元。来自专业豪宅不动产经纪机构丽兹行研究中心的数据显示，2013年1-10月万柳商圈部分二手豪宅均价每平方米已经涨价超过2万，其中万城华府的成交均价从2013年1月的104496元/平方米上涨至2013年10月到119510元/平方米，光大水墨的成交均价也从1月的70363元/平方米上涨至10月的93576元/平方米。
　　“地王的带头效应已经让万柳商圈形成整体的豪宅氛围。”丽兹行市场研究中心分析师郑海燕介绍，早在万柳“地王”诞生之初，万柳商圈的高端住宅就开始受到热捧，当年7月万柳商圈高端住宅成交51套，占比高端住宅商圈成交套数达17.35%，而东直门外商圈、朝阳公园商圈以及大望路商圈分别以9.18%、8.84%和8.16%的占比位列2至4位，万柳商圈以绝对优势位居当月高端住宅商圈成交量首位。
　　此前，有关万柳书院“拿5000万存折定房被拒”、“供需比超过1:5”等报道不断，而今的中介走访再度印证了其蓄客热度，记者就此问题向中赫集团新闻发言人朱敏求证，“没有领证我们不能收定金，这个很正常的，而供需比超过1:5是一个整体数字，有些户型可能会低些，有的位置好、面积适中的户型已经查过了1：8”，朱敏坦言，“我们现在的节奏与‘限高令’无关，万柳书院是中赫置地的代表作，每一个细节都很谨慎，现在6个样板区还在依计划做精装修，等出来了客户才能更真切地感受中赫的品质。”
　　限高令下，同样淡定的前“地王”项目还有保利海德公园、万科北河沿77号等，在此前保利地产北京公司召开的新闻发布会上，就传出了为保明年的200亿元销售目标而将蓄客情况良好的海德公园项目移至明年开盘的说法；而已经是现房的万科北河沿77号，在修好小区对外通道和修整项目细节的同时，也未传出任何消息。泰禾集团品牌总监沈力男透露，北京院子的项目蓄客比也可以达到平均每套房源也有1：4至1：5。
　　供需失衡将成常态四环内真豪宅迎来“黄金期”
　　“市场归市场、保障归保障”，十八大三中全会传递出的信号预示着明年的高端住宅市场或将放开，然而，在北京四环以内的城市核心区，即便现有项目均可放开入市，其供需矛盾也难以在短期内缓解。
　　矛盾之源首先源于土地供应，按照北京市土地供应计划，三环内原则上不再新供应住宅用地，而且这一趋势正在向四环乃至五环蔓延，数据显示，在过去长达4年的时间内，四环内仅有10块土地入市，急剧放大的稀缺价值令区域地块不断拍出“天价”，刷新着地价新纪录。万柳、玉渊潭、夏家胡同、农展馆等地块相继登顶地王，其中，9月融创拍下的农展馆地块更是创下73000元/平方米的历史最高纪录。同时，北京四环内土地的拆迁成本不断攀升，海淀六郎庄的拆迁成本每平方米超过2.5万元。
　　“在四环以内、处于绝对城市核心区，交通便利、配套成熟、低容积率而且具备特色功能设计的豪宅产品，势必迎来其销售的黄金期。”北京美联市场研究部高级经理张磊分析认为，随着房价的不断高涨，具备第一居所功能的城市豪宅越来越成为高端市场客户追捧的主要对象。对于高端客群来说，远郊区县的别墅项目交通成本较高，虽然售价相对低廉，但多不会成为第一居所的选择，而部分城区别墅或超大户型产品，由于单价或总价过高也多不会被列入考虑范围。而城市核心区一些交通便利、配套成熟、低容积率而且具备特色功能设计的豪宅产品则成为他们的首选。此外，由于开发商对土地的极度渴求，以及“限地价，竞保障房面积”等政策要求，导致纯商品房楼面价的大幅上涨。随着“面粉贵于面包”案例的不断增加，也使得周边物业的在售价格跟风猛涨，市场就势出现了不少“伪高端”住宅，这也促使部分高端客户选择性价比更高的“城市真豪宅”。
　　据业内人士介绍，目前四环内仅存十几个项目，约7000余套住宅存量，如果按目前每月300套的去化速度计算，仅够支撑两年。一般而言，豪宅项目的销售周期较普通住宅更长，但是从长期来看，资源的有限势必导致核心区域豪宅项目供应缩减，由此看来，四环内豪宅价格上涨压力依然较大。
　　今年以来，四环内新增供应的高端项目仅有广渠?金茂府、合生?霄云路8号、紫辰院等数个，且单个项目的入市体量均不多，也导致了四环以内高端项目几乎供应断档问题。
　　“预计当前在售项目的价格将保持强劲上涨。三年内，北京核心城区将出现多个单价超20万元、总价过亿的超级豪宅。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

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