“收了物业费，物业公司就要啥都管？”

请教一个问题 · 发表于 2012-3-5 11:03:26

“物业与业主之间的纠纷现在已经成为新建小区里的主要矛盾，正在影响着这些小区的安定。山东省物业管理条例虽然规定由街道办牵头帮助新建小区成立业委会，但是遇到开发商的阻挠后，一点儿招儿也没有。”伴随着省城新建小区越来越多，业主与物业公司的纠纷也越来越受到市民关注，在昨天的两会上，政协委员们针对这个问题纷纷建议完善物业法规，明确各部门的责任和物业公司的服务范围，让业主与物业之间沟通更顺畅。文/记者崔艳红陈晶
　　“物业与业主之间的纠纷现在已经成为新建小区里的主要矛盾，正在影响着这些小区的安定。山东省物业管理条例虽然规定由街道办牵头帮助新建小区成立业委会，但是遇到开发商的阻挠后，一点儿招儿也没有。”昨天，济南市政协委员、济南市中正荣凯法律服务所所长李荣凯告诉记者，由于相关的法规不完善，现在对物业服务缺乏有力的监管，业主又分散，导致矛盾不断。
　　李荣凯说，现在他正帮助市中区一家写字楼成立业委会，就感觉特别困难，房管部门与街道办相互推诿扯皮，加上开发商不配合，拒不提供业主的材料，业委会的成立之路就很艰难。济南市迟迟没有出台物业管理实施细则，但是《山东省物业管理条例》又很宽泛，虽然规定业委会的成立由街道办牵头，但在遭遇开发商不配合时，街道办没有制约或处罚措施，业委会的成立就会阻力重重。
　　“物业公司起诉业主的挺多，大部分是讨要物业费，只要物业公司履行了提前告知的义务，就很容易打赢官司。但是业主起诉物业公司的很少，对应物业公司，业主很分散，是独立的个体，力量对比明显处于弱势。”李荣凯在调研中还发现，很多房地产开发商与前期物业公司联合起来，强买强卖，强制交易，对业主制定霸王物业条款。例如，房地产开发商与前期物业公司在业主交钱买房后，以不给业主房屋钥匙为要挟，逼迫业主提前交付物业管理费用。而事实上，物业公司没有权力强制扣留业主的房屋钥匙。
　　“收了物业费，物业公司就要啥都管？”
　　业主对物业公司的职能认识不清　　
　　“这也一直是让我们头疼的问题，总感觉业主们对物业职责不是很理解，其实物业和业主的关系很简单，业主向我们交纳物业费用，我们则负责小区安全、维护公共设施和公共区域的整洁和维修，但是很多业主都不明白，总是认为我们收了钱就该什么都管，这也是现在双方矛盾的一个主要原因。”谈起业主与物业之间的矛盾时，连心物业有限公司总经理王宏勇告诉记者。
　　王宏勇表示，其实为了缓解矛盾，很多物业公司都主动提供了延伸服务，比如说业主家中水龙头坏了，物业一般会让业主买一个水龙头，然后免费提供安装服务。其实按照相关条例，物业并没有为业主提供免费家庭维修服务的义务，可是这些措施又被业主认为是理所应当的。
　　业主和物业的另一个矛盾在于对小区资金的使用上。经常会有业主怀疑物业私自动用业主共有财产，对于这种指责，王宏勇很无奈，“维修基金都由房管局统一管理，只有社区公共设施遭到重大损害，在业主和相关部门的同意下，我们才能动用。至于物业费，将被用来支付工人工资、税金等等，这些都有账目可查。”
　　因为双方互不信任，为了维护自己的合法权益，很多小区纷纷成立业委会，期待业委会能和物业“抗衡”，维护自身权利。而对于业委会，王宏勇说起来就头疼，“业委会和物业公司就是一加一等于一的关系，本来双方应该共同制定小区管理办法，共同服务，但是现在的业委会，从一成立就和物业对着干，双方根本无法沟通，其实起到的都是消极作用。”
　　物业与业主矛盾没法调和？
　　相互沟通才是解决矛盾的最好方式

　　尽管济南市有星级服务评定，但这对物业公司的约束又有多大？有几家物业公司会公开自己的各种服务？李荣凯认为，目前的法律法规中，业主对于物业的服务没有任何制约，在一些业委会没成立的小区，物业成为“霸主”，一盘散沙的业主利益得不到维护。
　　在一些成立业委会的小区，由于街道办和房管部门的后期跟踪管理不够，也出现很多业委会侵害业主权益的事情，有关部门应该跟上管理。“其实业主与物业之间的矛盾，有很多是开发商的遗留问题，这需要有关部门从源头上理顺这些关系。只有将关系理顺了，物业的工作才好干了，业主的权益也才能得到维护。”李荣凯觉得，目前最应该做的是完善物业法规。
　　在提到如何消除与业主之间的误会时，王宏勇表示，因为大部分业主不愿意和物业沟通，但是解决问题的最好办法就是相互沟通。“物业公司希望好好服务，业主也希望能得到好的服务，希望将来业主与物业之间的沟通能够更畅通。”

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