说说莱芜房产

海棠无香 · 发表于 2012-11-19 08:39:58

剧烈变化的莱芜房产——五论房产
口镇飙升==莱城下降
2012.11.17
农历十月一，一个祭祀祖先的日子，回了趟老家。看到了沉寂了36年的港里河（开发区建立后，改名叫龙马河）又在轰轰烈烈的开发，从垂杨到李家镇六里路的河段，河西边原来的5米宽坑洼不平的沿河路变成了20米宽平整的沿河路。也看到了中南铁路在垂杨村南红火的工地；还看到了垂杨村北边教师村正在修建的高楼大厦。听到了莱城区教师村（尚书苑）即将修建的消息。也听到了雍和园的住房价格已经飙升到了2660元/平方米。还听到了传言的某位市级领导人的说话“口镇的风景这么好，交通这么发达，不发展真是可惜了，如果有可能，我倒想市政府搬到口镇。”
不论某位市级领导人说话的传言真实与否，但实际情况就是，今年以来，口镇的发展大大加速了。
莱城区政府的搬迁，必将又一次带来莱芜人员的大流动，也必将带莱城房产价格的大变化：口镇房价的飙升，莱城房价的直落。
关于房产，我曾经写过四篇文章：2005年的《房价虚高意味着什么？》；2005年的《谁在推动住房价格的飙升？》；2007年的《口镇房产——即将飙升的房价》；2009年的《房产——中国经济的肠梗阻》。而今天要写的是第五篇《莱城房产——不得不降的房价》。
口镇，有山有水；口镇，交通发达；口镇，人杰地灵；口镇，莱芜的地理中心。
之所以写下这篇文章，源于以下的分析。
一、口镇住房价格飙升的潜在支持因素：
1、莱城区机关人员的进驻口镇，不仅是政府办公楼的建设，还有政府住宅小区的建设。
莱城区机关干部大约1000多人，大约有50多个局级单位。这些人员的进驻，要吃、穿、用、住，要建办公楼，要建宾馆，要建饭店，要建公园，要建会议中心，要建政府住宅小区，各级配套设置要完善。而新建的设施一定会比莱城区原来的设施高档。而来城区机关干部在莱芜的住宅也将逐渐退出，而到口镇来居住；由此，口镇的住房单纯从机关干部来看，要达到1000户以上。因为口镇的环境比莱芜要好得多。
2、口镇工厂的建设，也必将聚  集大量的产业工人，工人的消费一般情况下大都要消费在口镇。
一个口镇铸造公司（莱芜汇金有限公司），就容纳了几千工人；试想，大量的产业集群的出现，口镇会增加多少工人？至少要几万以上。莱城区政府的搬迁也要增加很多的服务人员；这些人也要吃穿用住；原来口镇的工厂在莱芜有住宅区的，恐怕也要趁现在口镇住房价格较低的时候，适时购买，以防将来住房价格飙升的时候吃亏。
3、周围乡镇的人员也会像以前在莱芜城买房一样，随着口镇城市的建设，随着政府机关的搬迁，为了办事的方便，为了取得环境的优势，逐渐的在口镇买房，向口镇集中。
这些人员是否在口镇买房虽然是不确定因素，但是，羊里，北部山区，大王庄，寨里等乡镇还是有可能的。这一次，莱城区教师村（尚书苑）的报名火爆，就说明了这个问题。
   4、商业的发展，也是促进口镇人员集中的重要因素。
口镇本来就是北部山区和西部平原的商业中心，而随着上述三种情况的出现，随着馨百和十八乐以及西街三区对面的商业超市的布局口镇，加上莱芜本来的百货大楼等商业中心，口镇在近几年内必将成为莱芜的商业副中心，中远期会不断的超过莱钢，成为仅次于莱城的第二大商业中心。
   发达的商业，必将成为人流和物流的汇聚地，也会成为财富汇聚之地。
   5、口镇的教育以及口镇的交通在口镇的富集作用。
由于这些内容在以前的文章中有叙述，在这里不再赘述。具体介绍请参看本人的《1——8论口镇》
6、离雪野旅游区较近，离大冶水库较近，有利于旅游。
二、口镇的住房价格的近期对比：
2007年，口镇的楼房价格在旧村改造区（毛坯房）：太平为880元/平方米（离口镇6里路相对偏远）；下水河为1080元/平方米；西街三区（位于南街和冶庄之间，相对较偏）1000元/平方米；北街小区（机关事业区住宅区）位于口镇经济，文化，交通中心地带，房价也不过1400元/平方米。
2012年，口镇的楼房价格在旧村改造区（毛坯房）：太平为1500元/平方米（离新镇政府6里路，偏远）；下水河为1400元/平方米（随着镇政府南迁，位置已偏僻，离新镇政府6里路）；西街三区（现在合并于雍和园）2660元/平方米；北街小区（机关事业区住宅区）位于老口镇经济，文化，交通中心地带（新中心在雍和园地带，二者距离5里路），房价略有增长。规划中的尚书苑（莱城区教师村）3000元/平方米。原来的口镇教师村价格尚不明确，但不会低于雍和园的价格，甚至还会高。已经正在接近莱城的住房价格。
三、莱城住房价格下跌的潜在支持因素：
1、区政府搬迁，政府人员的流动与住宅的近期内变化，会使莱城多余的房产走向市场，成为潜在的下降因素。
由于口镇林马河的开发与治理，环境大大改观：清澈的河水，星罗棋布的橡胶坝，干干净净的河沙，山水相依的地理环境，是支持莱城区政府住宅的建造因素。为了工作的方便，也会把政府人员的住宅建在口镇。而这样就会在莱城腾出至少几千套住宅，这些住宅走向市场，供大于求，自然房价下降。
2、周围乡镇的人员也会像以前在莱芜城买房一样，随着口镇城市的建设，随着政府机关的搬迁，为了办事的方便，为了取得环境的优势，逐渐的在口镇买房，向口镇集中。位于莱城的房子也会处理，这一部分也会走向市场，成为住房价格的潜在支持因素。
3、莱芜近期出生人口逐年下降，已经或将要出现人口负增长，买房的人相对减少。
4、莱芜的旧村改造，小城镇建设，会留住农村的人口；城中村改造，住房价格便宜，会吸引一部分经济相对不宽裕的人购买。
四、莱城住房价格的近期变化：
随着莱城区政府变迁口镇的实施，随着口镇建设的进一步加快，随着可能流向口镇的大量的财政拨款人员的搬迁，莱城的住房价格近期已经大幅度变化。
以下数据来源于网络，网络上闹得正欢，于读者仅供参考。
***城：楼房价格在今年内直降400——600元/平方米。由每平方米4200元/平方米降到3800元/平方米以下。
***域：楼房价格在今年内直降600——900元/平方米。由4400米/平方米，降到3800元/平方米左右，据说内部价格大概为3500元/平方米。
青草河周围小区价格也直降几百元/平方米左右。
其他新的住宅小区虽然不明确，但是二手房价格大幅度下跌，这已经是不争的事实。
  综上所述，莱城的住房价格会在近期内大幅度下降，而口镇的房价则会急剧上升

小松鼠 · 发表于 2012-11-19 10:03:50

莱芜野猪专卖 · 发表于 2012-11-19 10:03:57

口镇环境好么?
固德，汶河，。。。
有超市么？有学校么？有医院么？
住在口镇，生活在莱城？

莱钢人有钱，有小区，为啥钢城房价下跌，反而推动一中周围房价的上涨呢？

房地产的环境可不是一朝一夕能够形成的。
人文、经济、社会环境才是最重要的。

唯美强哥 · 发表于 2012-11-19 10:04:07

莱芜就这点人口又没发展前途，买房不要凑热闹别急

法兰克酒业 · 发表于 2012-11-19 10:04:18

就是北边那几个化工厂怪吓人啊，那味道简直是没的说啊，在大增村附近都能闻得到，切身体会，不是谣言

华莱士 · 发表于 2012-11-19 10:04:33

分析的很到位，都是实情，尚书苑允许全市教育系统报名，均价3000/平米，就在德和苑附近，周围有莱城区政府、莱城工业区集中办公区、莱芜汽车北站、济莱高速莱芜北出口、建设中的山西中南部铁路莱芜唯一的客站--莱芜北站（预留了开行动车的能力）、建设中的新城医院：莱城区中医院、即将完工的新城高中（莱芜二中与五中合并）、投入使用的莱芜建设标准和规模最大的吐丝口小学、还有即将搬过来的莱芜职业中等专业学校（莱芜综合高中和职业中专合并）、莱芜中考升学率位列前茅的口镇中学、高标准的口镇中心幼儿园、营业中的赢都超市中心店/赵家村店/雍和园店、红火的汽车商贸城等等。另外，经市教育局牵头引荐，投资10亿元、计划实现招生规模2万人的山东英才学院莱芜校区项目经多轮谈判已达成投资意向，即将签约口镇，成为莱芜唯一的本科院校。
未来的口镇将是莱芜的又一崭新的副城

花正盛开时 · 发表于 2012-11-19 10:04:48

口镇就是缺点工业支持，没啥特色产业！

米西米西 · 发表于 2012-11-19 10:04:54

旺仔小樱桃 · 发表于 2012-11-19 10:05:00

朕很无奈 · 发表于 2012-11-19 10:05:05

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